불법건축물 철거 | 임차인이 알아야 할 책임 범위와 구제책

행정·제도최종 업데이트 2026-09-06

임차하여 영업이나 거주 중인 건물이 불법건축물로 판정되어 철거 명령을 받았다면 임차인은 큰 혼란을 겪게 됩니다. 결론부터 말하면 불법건축물에 대한 철거와 시정명령의 법적 책임은 원칙적으로 건물 소유주인 임대인에게 있습니다. 그러나 임차인이 계약 당시 위반 건축물임을 알고 입주했거나 직접 불법 증축을 했다면 책임 문제가 복잡해질 수 있습니다. 본문에서 불법건축물 철거 시 임차인의 책임 범위와 대처 방법을 알아봅니다.

불법건축물 위반에 대한 1차적 책임자

건축법 위반으로 등재된 불법건축물에 대해 관할 지자체가 내리는 시정명령과 이행강제금은 건물의 소유자에게 부과됩니다. 임차인은 건물의 소유권자가 아니므로 행정청이 직접 임차인에게 철거 비용이나 이행강제금을 부과하지 않는 것이 원칙입니다. 따라서 행정적 처분의 대상은 임대인이 되며 임대인이 이를 해결해야 합니다. 다만 건물 철거로 인해 임차인이 계약 목적을 달성할 수 없게 되는 상황이 핵심 문제입니다.

임차인이 책임을 지는 예외적인 상황

임차인이 임대인의 동의 없이 무단으로 건물을 증축하거나 용도를 변경하여 불법건축물로 만든 경우에는 책임이 달라집니다. 이 경우 임차인은 원상복구 의무를 지게 되며 자비로 철거를 진행해야 할 수 있습니다. 또한 계약 체결 당시 해당 건물이 불법건축물임을 명백히 인지하고 감수하며 입주한 특수한 경우에도 불이익을 감수해야 할 수 있습니다. 계약서나 특약사항에 이러한 내용이 포함되어 있었다면 법적 다툼에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

철거 명령에 따른 임대차 계약 해지권

불법건축물 철거로 인해 임차인이 더 이상 해당 건물을 사용할 수 없게 되었다면 임대차 계약은 목적 달성 불능으로 해지할 수 있습니다. 임차인은 임대인에게 계약 해지를 통보하고 보증금 전액의 반환을 요구할 권리가 있습니다. 아울러 철거로 인해 발생한 영업 손실이나 이사 비용 등에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인이 이를 거부할 경우 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로 내용증명을 통해 입장을 명확히 전달해야 합니다.

이행강제금 부과 시 임차인의 영업 피해

철거가 즉시 이루어지지 않고 이행강제금이 반복해서 부과되는 과정에서 단수나 단전 등의 행정 조치가 내려질 수 있습니다. 이는 임차인의 정상적인 영업 활동을 심각하게 방해하며 영업 손실로 직결됩니다. 임차인은 임대인에게 신속한 시정과 원상복구를 요구할 수 있으며 영업 방해에 대한 책임을 물을 수 있습니다. 계약 기간 동안 평온한 사용 수익을 제공해야 할 임대인의 의무가 위반된 것으로 해석될 수 있습니다.

입주 전 건축물대장 확인의 중요성

이와 같은 피해를 예방하기 위해서는 임대차 계약을 체결하기 전에 반드시 건축물대장을 직접 열람해야 합니다. 건축물대장 상에 위반건축물이라는 노란색 딱지가 붙어 있는지 확인하는 것이 가장 안전합니다. 중개사 페이지만 믿지 말고 정부24나 세움터 등을 통해 직접 건축물 현황을 조회해 보아야 합니다. 위반건축물로 등록된 건물이란 것을 사전에 알았다면 계약을 피하거나 신중하게 조건을 조율해야 합니다.