부동산 구매 시 세입자 | 매매 계약 후 임차인 승계 및 계약갱신청구권

행정·제도최종 업데이트 2026-10-02

부동산을 구매할 때 기존 세입자가 살고 있는 경우 임대인 지위 승계와 계약갱신청구권 문제가 중요하게 대두됩니다. 매수인은 기존 임대차 계약의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 것이 원칙입니다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 경우 입주 시점에 차질이 생길 수 있으므로 사전에 조율해야 합니다.

임대인 지위 승계의 기본 원칙

세입자가 있는 주택을 매매하는 경우 새로운 집주인은 기존 임대차 계약상 임대인의 지위를 자동으로 승계합니다. 이는 주택임대차보호법에 규정된 내용으로 별도의 임대차계약서를 다시 작성하지 않아도 법적으로 유효합니다. 전세보증금 반환 채무 역시 새로운 매수인에게 고스란히 이전됩니다. 따라서 매매 대금을 정산할 때 기존 보증금 액수를 정확히 확인하고 정산해야 합니다.

세입자의 계약갱신청구권 행사 여부

세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이(상생임대차 등 예외 제외)에 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 매수인이 실제 거주(실거주)를 이유로 갱신을 거절하려면 세입자가 갱신청구권을 행사하기 전에 소유권 이전 등기를 마쳐야 합니다. 만약 세입자가 이미 갱신청구권을 행사한 상태라면 매수인은 실거주를 이유로 거절할 수 없는 경우가 많습니다. 계약 체결 전에 세입자의 갱신 의사를 반드시 서면으로 확인해야 합니다.

매매 계약서 특약 사항 작성 요령

세입자가 있는 부동산을 거래할 때는 계약서에 세입자 관련 내용을 특약으로 명시하는 것이 안전합니다. '현 임대차 계약은 매수인이 승계하며, 잔금일까지 세입자의 계약갱신청구권 행사나 퇴거 관련 사항은 매도인이 책임진다' 등의 문구를 넣습니다. 세입자와 직접 소통하여 잔금 일자나 이사 계획에 대한 합의서를 받아두는 것도 좋은 방법입니다. 특약 문구는 분쟁 발생 시 중요한 증거가 됩니다.

실거주 목적 매수 시 주의할 점

매수인이 직접 거주할 목적으로 집을 살 때는 세입자의 만기 퇴거 여부가 무엇보다 중요합니다. 세입자가 만기에 나가기로 구두로 약속했더라도 나중에 마음을 바꾸어 갱신청구권을 행사하면 입주가 지연될 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 세입자로부터 중도 퇴거 확인서나 제소전 화해 조서를 받아두는 사례도 있습니다. 법적 리스크를 줄이기 위해 공인중개사와 함께 세밀하게 검토해야 합니다.

보증금 반환 채무의 정산 방식

매매가격을 정할 때 기존 세입자의 전세보증금을 매매대금에서 공제하고 나머지 차액만 지급하는 경우가 많습니다. 이때 매수인은 향후 계약 만료 시 세입자에게 보증금을 반환해야 할 의무를 집니다. 만약 매도인이 보증금을 반환하기로 했다면 잔금일 당일에 정확한 이체 확인이 필요합니다. 보증금 승계 과정에서 금전적 착오가 생기지 않도록 세심한 정산이 필수적입니다.