구축 주택 매수 특약 | 임차인 퇴거 및 하자보수 조언

연식이 오래된 구축 주택을 매수할 때는 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 막기 위해 특약 조항을 꼼꼼히 작성해야 합니다. 세입자가 거주 중인 상태에서 매매 계약을 체결하거나, 눈에 보이지 않는 건물의 노후 하자를 대비하는 것은 필수입니다. 중개사 페이지만 믿고 구두로 약속하면 나중에 책임을 묻기 어렵기 때문에 계약서에 문구로 남겨야 합니다. 지금부터 구축 매매 시 꼭 넣어야 할 핵심 특약과 조언을 정리해 드립니다.

임차인 퇴거 확약 및 명도 특약

매매 계약 당시 세입자가 거주하고 있다면 잔금일까지 반드시 퇴거한다는 점을 명시해야 합니다. 만약 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 가능성이 있다면 이 역시 계약 전 서면으로 확인을 받아야 합니다. 특약 문구에는 잔금일 기준 세입자의 완전한 퇴거와 공과금 정산 완료를 매도인이 책임진다는 내용을 넣습니다. 이를 어길 시 계약 해제 및 손해배상 책임을 묻는 조항도 함께 포함하는 것이 좋습니다.

누수 및 방수 하자에 대한 담보 책임

구축 주택에서 가장 흔하게 발생하는 문제는 천장이나 외벽의 누수 및 방수 불량입니다. 매매 계약서에 잔금일 이후 일정 기간 내에 누수가 발견되면 매도인이 비용을 부담해 보수한다는 특약을 넣습니다. 잔금 치르는 날에 수도꼭지를 틀어보고 배수 상태와 수압을 눈으로 직접 확인하는 과정이 필요합니다. 매도인의 하자 담보 책임 기간과 범위에 대해 명확한 기준을 합의해 두어야 합니다.

보일러 및 배관 설비 작동 여부 확인

오래된 보일러나 노후된 상하수도 배관은 언제 고장 나도 이상하지 않을 만큼 수명이 다했을 수 있습니다. 특약 사항에 보일러와 주요 배관 설비가 정상 작동하며, 고장 시 처리 주체를 명시해야 합니다. 간혹 잔금 직전까지 잘 되다가 입주 후 바로 고장 나는 경우가 있어 매도인과의 갈등 원인이 됩니다. 계약 체결 전 집을 방문하여 작동 상태를 꼼꼼히 점검하고 사진으로 남겨두는 것이 현명합니다.

불법 건축물 및 위반 건축물 여부 점검

구축 주택 중에는 베란다 확장이나 옥상 가공 등으로 인해 위반 건축물로 등재된 곳이 존재합니다. 건축물대장을 발급하여 발코니나 주차장 등에 불법 증축 부분이 없는지 사전에 철저히 확인해야 합니다. 만약 이행강제금이 부과될 소지가 있다면 매매가에 반영하거나 매도인이 원상복구한다는 특약을 작성합니다. 관할 구청의 건축과를 통해 위반 건축물 여부를 미리 조회해 보는 것이 안전합니다.

관리비 체납 및 장기수선충당금 정산

아파트나 빌라를 매수할 때 이전 세입자나 매도인이 밀린 관리비가 있는지 반드시 확인해야 합니다. 관리사무소를 통해 미납 관리비가 전혀 없는지 확인하고, 잔금일에 정확하게 정산서를 받아야 합니다. 또한 매매 계약 시점에 장기수선충당금은 매도인이 부담하고 매수인은 승계하지 않는다는 조항을 넣기도 합니다. 이러한 소소한 금액들이 쌓여 나중에 불필요한 마찰을 만들 수 있으므로 미리 정리합니다.

구축 매수 시 전문 실내 건축 진단

인테리어를 대대적으로 계획하고 있다면 철거 과정에서 구조적 결함이 발견될 위험이 있습니다. 계약 전 인테리어 업자와 함께 집을 방문하여 내력벽 상태나 전기 용량을 점검하는 것이 좋습니다. 눈에 보이는 도배나 장판 아래에 곰팡이나 결로가 숨어있을 수 있으므로 꼼꼼히 뜯어봐야 합니다. 전문가의 조언을 바탕으로 계약서 특약에 보수 범위를 구체적으로 기재하시기 바랍니다.

구축 주택 매수는 꼼꼼한 사전 점검과 구체적인 특약 문구가 자산을 지키는 방패입니다. 세입자 퇴거와 누수 책임 등 핵심 내용을 계약서에 반드시 담으시기 바랍니다.